房地产国家牛市的八大风险

从长远来看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，比如国企改革，才是解决问题的根本途径。

近日，深圳仅6平米户型卖出88?万元的价格、开盘即售罄的消息令人大跌眼镜，而这仅仅是当前楼市疯狂的一个缩影。自去年330刺激房地产政策以来，伴随着去库存调整、信贷政策放松、以及契税政策调整等，中国房地产市场发生颠覆性反转，从前两年库存积压一举进入轮快速的上升通道。

这一轮房地产上升周期是国家把"去库存"作为今年经济工作重点之一的背景下发生的，有着明显的国家牛市战略的烙印。然而，这一轮房地产价格暴涨比以往风险更大。比如银行新增信贷中房贷占比超过70%、各地地王频出;一线城市价格直逼国家顶级水平，假离婚购房激增、二线城市抢在限购政策落地前抢房;上市企业亏损依靠售卖两套“学区房”保住不被退市;企业利润不足炒房收入，企业家纷纷弃实业转而炒房等等。?在笔者看来，这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫平价=(100/转股价)*正股价格大小的问题，而是对整体经济形在股票市场中,有很多投资者持有这种"嫌贵贪低"心理,只想到要买进一些价钱便宜的股票,而不考虑买入那些价格会大幅度上升的股票,认为这种投资风险太大,殊不知,风险与收益是成正比的关系。成了八大风险，足以引发警惕。

风险一是房价涨幅之大，涨速之快前所未有。

根据国家统计局最新数据，8月70个大中城市中，64个城市房价环比上涨，比7月增加了13个;一、二、三线城市房价均在上涨，其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比涨幅分别为3.8%、5.2%、2.4%、2.1%，同比涨幅为25.8%、37.8%、21.2%、37.3%;即便如此，一线城市也并非领涨，8月郑州房价环比涨幅5.6%、厦门同比涨幅44.3%，分别是环比和同比涨幅最大的城市。此外，一、二线涨幅也向三线城市蔓延，全面的涨幅态势已然成行。

风险二是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离，缺乏基本面的支撑。

这样的上涨之所以值得担忧在于，其既没有经济良好的预期，也没有收入大幅上涨的支持。一般以来，房价与经济走势相关，经济走强，预期收入提升，购房需求增加导致房价上涨，资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济，似乎是更加良性的循环。然而，当前中国经济面临的情况恰恰并非如此，三期叠加的困境下，结构性矛盾突出，高增长难以持续，企业运行困难，即便8月经济数据有所好转，但也主要靠基建和房地产支持，经济主体活力仍然较差。在此背景下，房地产市场一枝独秀，高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期，一旦情况转差，金融风险必将有所增加。

风险三是从房价基本面指标来看，中国房地产价格也远超出可承受范围。

不仅房价绝对数值上涨之快，相对数值也不低。从国际比较来看，根据国际货币基金组织(IMF)发布的全球房价观察报告(Global Housing Watch Report)指出，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五个在中国：香港以34.95位居第4;北京以33.32位居第5;上海以30.91位居第6;广州以25.85位居第10。而笔者几年前就房价可承受程度做过研究，结论是考虑到高收入人群的灰色收入，一线城市"豪宅不贵、陋室难求"，即对潜在房屋是高端收入群体而言，房价尚且可以接受，但对于低端收入群体而言，购房希望渺茫。但这几年豪宅房价基本翻倍，豪宅也难求了。?

风险四是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性，一旦预期扭转，可能加大有三根蜡烛线组成，第一根为红色实体，第二根为星线，第三根伟绿色实体，当然这种形态出现，就类似于交通指挥信号，在顶部是一个反弹信号，在底部意味着大级别的下跌结束。金融风险。

可以看到，当前如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关于房地产政策的风吹草动，市场便草木皆兵。比如，前期谣言上海新政限制离婚购房，民政局便被前来“假离婚”购房的市民挤爆，不得不采取离婚限号;杭州限购政策执行前一天，购房者也没有预期限购对房价的降温效应，反而赶在签约之前疯狂下单;购房投机收益的吸引下，不少企业、个人加杠杆进入房市的现象也屡见不鲜。

然而，经验表明，一旦单边上涨态势过猛，房地产相关政策调整也会接踵而至，过去十年中国房地产市场的几轮大涨大跌都与政策变动密切相关。此外，市场外部环境的变化，也有可能成为终结房地产牛市的导火索，比如通胀走高的可能以及美联储加息背景下人民币贬值压力等等。一旦预期改变，考虑到房地产与经济运行各部门联系紧密，银行新增信贷主要投向房地产市场，且高杠杆推高投机需求增加，必将使得实体经济抗风险能力有所下降。

有担忧将今年的楼市比作去年的股市，笔者认为也有类似之处。虽然房地产其中有一部分刚性需求与改善型需求，但隐性首付贷、消费贷绕道进入房地产、P2第十一条：不会使用绝对空仓的资金管理战术就绝对不是专业高手。P网贷、民间过桥资金等产品大量进入房市，也使得当前过快上涨的房屋具有更为明显的金融资产的属性，而投机需求增加，导资产价格波动，足以引起警惕。

风险五是住宅用地供给不足，楼市香港化趋势明显。

尽管中国整体国土面积较大，但住宅用地整体较低，供给受到制约，这点与香港情况类似。一方面，当前中国主要土地是耕地，18亿亩的耕地红线不得动摇;一方面城市大量土地又被建设用地占据，留给住宅用地的少之又少，这也是住宅用单单从股票分红的定义以及过程来看，股票分红后会下跌，这里的下跌并不是真正的下跌，具体到投资者的账户会发现进行送股和转股的时候股数增加，整体投资成本不变，相对应的就是股价的下跌。地拍卖地王层出不穷的原因之一。

可以看到，今年以来土地市场地王频出，土地疯抢。8月融信中国以110.1亿元总价流传最广的一句说法是：“80%的收入来源于20%的客户.”也称为20/80法则。、名义楼板价10万元/如果自己没有时间或精力经营投资组合，可以考虑委托信托投资公司办理购买投资股票的基金。平方米、溢价率139%、可售面积楼面价14.3万元/平方米摘得上海新静安地块，创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录，预期届时售价将接近20万/平，在地王频出，在面粉3．上升趋势之依艾略特波段分析认为：上升分三波段,每一波段上升幅度皆同，投资者可以等幅测量，比如第一波由45元有些人买了股票就永不想卖，有些人持有股票超过三天就手痒，你要了解自己的个性。上升至60元，拉回50元，第二波由50元上升至65元，拉回55元，第三波可上升至65元左右。比面包贵的预期下，恐慌性入市不难理解。

风险六是房价过快上涨加大收入差距，损害社会公平。

正如香港楼市所反映出的问题，一旦房价涨幅超出普通民众承受能力，也必会拉大收入差距，加剧社会矛盾。根据香港特区政府统计处的数大盘企稳并重新上行时建仓最好。据，自1971年至2011年的四十年间，香港的基尼系数上涨了25%，从0.43升至0.537，接近0.6的国际警戒线。而其间房价大幅上涨，2003年2015年的十三年年中，香港整体房价上涨了4倍，同时，香港普通民众居住条件难以改善。而当前香港爆发出的一系列社会问题，都与收入差距扩大有较大关系。以此为借，避免楼市香港化至关重要。

风险七是房地产一枝独秀，或将遏制转型与创新。

比居民加杠杆更加令人担忧的是，房地产利润丰厚，远超出实体行业收益，打击企业家创新的信心，不少企业家卖而他本人给股民们的忠告是：人们总是会像灰姑娘一样，明明知道午夜来临的时候，(香车和侍者)都会变成南瓜和老鼠，但他们不愿须臾错过盛大的舞会。掉企业进入房市的现象令人担忧。与此同时，创新是未来转型的关键，然而高房价无疑推高了创新的成本。一般而言，创新团队前期盈利水平较差，当前比较有影响力的企业，如京东，阿里巴巴在创即在三天之内不跌破立桩量当日股价的最低点(b点)，且股价后期要突破立桩量出现时股票价格的最高点(a点)。业初期也往往在租金成本方面承担能力有限。而一旦房价推高租金成本，也会对创业者造成负面压力，并扼杀其他行业企业，特别是有创新潜力企业的生存空间，阻碍经济转型。

风险八是房地产政策绑架政府，让政策进退两难。

一直以来，黑色含义一般指股市暴跌的态势。房价都与房地产政策密切相关。13年以来，决策层希望通过打造房地产市场的长效机制，比如推出房产税，走出房地产市场短期调控，行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。然而，由于今年去库存位列五大任务，但出乎意料的推升了一、二线城市房价过快上涨。此时，政策面临两难，一旦出手调控，政策力度把握困难，经济下行之下，担忧打击经济;而若不出台政策，恐慌性购房推高房价，并加大了金融系统风险。且以出台何种手段也有顾虑，如房地产税虽然是既定改革，但在此背景下，反而怕用力过度，造成不可预期的损失。

总之，当前中国房地产市场价格疯涨需要引起高度警惕。八大风险使得当前调整楼市政策十分必要。在笔者看来，关键在于扭转恐慌在进行股票投资时，投资者一方面希望收益最大化，另一方面又要求风险最小，两者的平衡点，亦即在可接受的风险水平之内，实现收益量大化的投资方案，构成最佳的投资组合。性购房的预期，比如增加充足的土地供应，引导信贷资金合理配置，因地制宜地启动地方房地产政策，避免资金过度进入房地产市场。而从长远来中下策：勤抄底，做反弹。看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，比如国企改革，才是解决问题的根本途径。