理财资金楼市入口被断 “夹层融资”全面叫停

近期，上海多个部门就房地产企业土地融资出台了多项调控政策，合力监管的效果开始显现。

在监管持续发力下，沪上多家银行针对土地市场的“夹层融资”已被全面叫停。而此前，银行理财资金通过“夹层融资”进入土地市场是推高地价的一个重要源头。

银行“夹层融资”令地王频现

记者了解到，此前，房地产企业拍地的资金主要有两类来源：一类是来自于集团公司直接划拨的资金，集团公司可以通过发债、定增等获得资金;另一类是借银行理财等资金“夹层融资”加杠杆来获得。地王频现，其背后的资金大部分是央企和激进的民营房企通过“夹层融资”的手段募集而来。

事实上，银行发放的参与土地市场的“夹层融资”早在2014年房地产调控时就已偃旗息鼓，可是，在股市配资叫停、“资产荒”愈演愈烈的情况下又卷土重来。

在拍地环节，大型房企会在拍地前通过集团或借由“夹层融资”渠道完成资金募集，中等规模的房企也可以在拍下土地后，迅速通过信托计划来募集购地资金。

所谓“夹层融资”，是将债权融资和股权融资相结合的一种产品形式。记者从银行业内人士手中获得的一份房地产企业土地市场“夹层融资”的交易结构显示，银行A的表外理财资金通过券商B的定向资管计划，和一些机构投资者一同投向单一信托计划C。该单一信托计划C的借款主体是房地产企业D的项目公司E。项目公司E股东再将该借款给到房地产企业D，由房地产企业D负责还本付息。

在风险防控上，房地产企业D及相关投顾公司为项目公司提供连带责任保证担保，项目公司E为信托计划C提供股权质押，房地产企业D则为信托计划C提供土地质押。

“国有大行及大的股份制银行会设置房地产企业的准入门槛，或是要求房企排名前列，或是在地域上要求房地产企业投资范围必须是一线城市。而中小银行风险偏好较高。”一名银行风险政策研究人士告诉记者。

由于设定了一定的门槛，大的股份制银行“夹层融资”给房地产企业的利率在5.5%至8%之间。因为愿意做这块业务的银行很多，所以利率基本在均衡水平。由于理财资金的成本在3%至4%之间，因此，这对银行来说是较划算的生意。

同时，在杠杆比例方面，在土地拍卖环节，假设房企有10亿元自有资金，最多可以向银行以3倍杠杆借到30亿元，用合计40亿元资金去买土地，再将这40亿元土地抵押，进而再放大3倍杠杆，也就是最终用120亿元进行土地开发。

事实上，据银行人士分析，银行之所以参与房地产企业土地交易环节，是为了接下来继续做房地产开发贷款。对于自有资金来源，银行的要求是这部分资金不应该来源于公开市场筹集的资金。

银行参与拍地资金的退出一般是在1到3年后，房地产开始期房销售回款之时。在拍地后，银行资金会以房地产开发贷的形式继续进入房地产开发中，直至最后以居民按揭贷款的方式继续承接房价。

直击房地产土地融资“靶心”

10月8日，上海市住建委、规土局下发意见，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地“招拍挂”活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并且3年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。银监局、央行上海总部也分别于当月的12日、19日召集沪上银行开会，强调防范违规资金进入土地市场。

多位银行及地产人士指出，上海的相关政策从土地拍卖源头进行管控，有利于引导开发商和二手房买卖家的预期。政府的管控目标不是房价高低，而是金融稳定，防止恶性泡沫。该政策直击“靶心”，比简单的限购、限贷更加科学。这一思路同样值得其他一线城市推广。

多家银行人士告诉记者：“目前银行对于房地产企业土地市场的‘夹层融资’已经全面叫停。此前谈好的该类项目也叫停了。”

多位业内人士分析认为，新政出台后，小规模房企可能会因无法交纳足额土地出让金而退出土地竞买市场。

记者还了解到，在风险提高、银行理财资金无法抵达的情况下，将有风险偏好更高的私募基金及民间配资进入房地产土地拍卖市场。