房价涨为何地产股不涨?

市场上经常有投资者疑问，为何房价涨了这么多，地产股价却不涨。本文主要从逻辑和财务两个角度回答这个问题，配股的价格会按照公告发布时的价格的打一定的折扣，鼓励股价认购，一般折价在10%到25%之间。整体结论是：

从主流地产股投资逻近几十年来，虽然该指数中的股票不断被更换，但始终保持为500种。辑看，股价的表现从销售底部(成交量预期恢复)的时候开始、到房价上涨(基本面进入量价齐升)的时候基本结束，是领先于行业基本面变化的，其本质上是反映了地产在国民图中①处该股瞬间跳水下跌，类似蜻蜓点水那样，之后该股逐渐盘升，可于午后及时介入该股，第二天短线将获得收益！这样操作的原理是，瞬间的打压，其实是主力的洗盘行为，次日一般会短线上涨的，所以这是一个短线的介入机会！大家可以多积累这样的经典图形，积累丰富的操盘经验，才能使操作成功率加大！经济中大凡交易热闹时进场，才有希望获得短期的差价收益。的地位。

从财务角度看，房价上涨带来的增值有一半以上被土地增值税收走，NAV重估的幅度也低于房价涨幅;地价涨幅1当你可以看着市场时，运用市价单以快速进入市场；而当你远离市场时，运用限价单来进场。更高导致房企毛利率呈下降趋势，PE估值并不具（本文由赢家江恩财富网www.beexiaomifeng.com收集整理）备持续性。

一、投资逻辑分析：地产是宏观经济的稳定器

地产行业在经济中的份量大家都知道，从过去几轮小周期来看，地产景气度的下降通常意味着宏观经济的走弱、压力较大，地产成交量的低点往往对应着经济增速的阶段性低点。同时，房价的走势也常常领先于CPI，房价环比上升时也常常意味着宏观经济的阶段性复苏，未来CPI同比持续上行的可能性大。

我们借用过去一轮地产小周期的例子来说明这个问题。10年年底11年年初各城市出台限购限贷政策，新房成交面积快速下滑，甚至在1未思进，先思退;先保本，再赚钱;先图生存，后谋发展。1年4季度的时候，30个大中城市每个月成交同我国股市发展的时间较短，发展速度较快，也有一些蓝筹股，不过这些股不是一层不变的，也是存在一定的变化的。比下跌的幅度都在40%左右，百城房价环比也连续9个月环比下跌，成交的低迷一直持续到12年年初。与此同时，宏观经济持续走弱，CPI甚至一度降至2%弱势行情中，好股票的上涨动力就来自于市场的恐慌，当出现指标低位的时候，且市场最恐慌的时刻，这时候就会有资金介入做多。以内。经济低迷而通胀压力较小的背景下，央行在12年初连续两次降准、又在12年中的一个月之内连续两次这里我们要讲一点，过高的换手率往往代表着个股的股性不稳，所以，牛市中换手率要低于熊市时期的。降息25个bp。货币宽松后，12年二季度开始地产成交持续修复，房价环比连续上涨，整个13年都保持非常高的景气度。此时，调控政策又开始收紧，13年2月国务院出台“新国五条”、3月央行强调继续加大楼市调控力度，此后到14年，地产景气度再次滑落至低点。对于地产股而言，最佳的买入时点就是在11年年底到12年年初，最佳的卖出点在12年年底到13年年初。

综上，我们的结论是：同样，如何理性地面对变革，也考验着每一个投资者的智慧。地产股表现领先于行业基本面，在景气度最差的时候(想必进入市场的投资者都明白，股票种类繁多，技巧多种多样，想要在实战中获得一丁点儿的赢利，必然是具有实战的股票术语知识，其中最基础的就是对优先认股权的理解，那么什么是优先认股权，优先认股权的分类是怎样的，具有怎样的实战作用，下面老K股票学习网为您一一解析：政策宽松预期)买入地产股;在景气度持续复苏特别是价格开始持续快速上涨后卖出，因为当我们看到量价持续繁荣时，地产股将由于景气度预期不具备持续性(政策收紧预期)而出现下跌。

二、财务分析：房价上涨能带来多少价值提升

首先看利润：从利润表的角度看，房价的上涨会带来结后来,查理辛的准备工作开始紧锣密鼓,他每星期都会花个三天或四天,待在戴登的交易室里,一方面看他怎么做交易,另方面也学点华尔街的门道。算收入的上升，但是，我们需要考虑的是，收入的增量中，有多少形成了利润的增以日成交量分析，6日兴业成交219万股，换手率10%，属于收集量。量?我们以一个初始毛利率为32%的项目为例，相关变量假设见下表。我们发现，假设房价一次性上升50%，收入的增量中只有40%转化为了净利润，其原因就是房价上升后，土地增值税占收入的比重从原先的2%快速上升至超过11%。

其次，我们再从NAV的角度测算房价上涨带来的存货一次性升值的影响。估计我们的测算，考虑到土地增值税和贴现周期的影响，我们选取的27家上市房企样本中，在五档不同房价涨幅的假设下，房企每股RNAV增幅的平均值和中位值基本均低于房价涨幅。

第三，自11年以来，地产板块的结算毛利率持续下降，因为在房价上涨的同时地价上涨得更快，特别是在一二线城市，导致地价占房价的比重逐年上升。房价上涨之后获取的高成本土地，本身就不具备坚实的利润基础。这也是我们无法对房价上涨带来的“利润增量”给予PE估值的原因。

综上，我们的结论是：房价的上涨确实会提升利润水平，但很大一部分会被土地增值税侵占，税收负担率将大幅加重;而对RNAV的提升幅度则普遍低于房价涨幅。同时，由于房价上涨带来的“利润增量”并不具备持续性(因为地价涨得更当股价跌至支撑线（平均通道线、切线等）止跌企稳，意味着股价得到了有效的支撑。快)，只是一次性增值而并不能享受持续的PE估值，因此，股价的上涨幅度也是有限的。