借壳深深房A回归A股 恒大拟2280亿市值

路透社7日援引一份文件称，中国恒大称寻求通过借壳深深房A在深交所上市以获得2280亿元市值。当前两公司合计市值约713亿元。

上述报道还援引恒大(3333.HK)称，准备将两个旅游项目以外的所有房地产业务注入深深房A(000029.SZ)，重组事项预计将在明年4月完成。

恒大地产在10月3日发布的公告中表示，公司已与深深房A及其控股股东签订合作协议，将通过后者发行A股或支付现金的方式购买子公司凯隆置业持有的恒大地产100%股权，从而使凯隆置业成为深深房A控股股东。公告还称，“建议重组构成分拆上市”。以此，恒大确认将通过借壳的方式完成A股分拆上市方案。

未来恒大A股估值将仅次于万科

无论是上述报道的2280亿元市值，还是业内给出的估值，恒大完成A股之后的估值都低于万科。

中信银行给出的估值显示，恒大地产A股资产投资前估值1980亿元，投资后估值2298亿元。以此计算，未来的恒大A股估值排名将仅次于万科的2637.55亿元，位列业内第二。

当前，恒大与深深房A合计市值约713亿元。相比之下，按照7日早盘收盘价计算，万科A收报24.21元，总市值2671.47亿元。

深深房A自9月14日起因“筹划重大事项”而停牌，并于10月13日申请延期复牌，并称“预计继续停牌时间不超过1个月”。截止9月13日收盘，该股报11.17元，总市值113亿元。

截止11月7日早盘收盘，中国恒大涨2.34%，报5.25港元，总市值718亿港元。

恒大销售额超越万科 攀上行业第一

以销售额计算，恒大目前超越万科，成为行业第一。

恒大集团10月10日称，公司前三季度合约销售金额约2805.8亿元。相比之下，万科销售额为2629亿元。

这主要是由于恒大三季度新盘销售开始呈现爆发式增长。7月和8月的销售额分别达到430亿元、483亿元、连续两个月刷新行业新高。9月高达475.2亿元，同比暴增323.6%。至此，恒大单月销售额连续三个月突破400亿。

相比之下，受股权之争尤其是宝能提议罢免董事会影响，万科的销售业绩在上半年的一路高歌猛进之后，于7月开始急转直下，7月为274.4亿元，相较于6月424亿元的销售金额出现较大幅度下跌，8月实现销售金额200.1亿元。

若恒大强劲销售势头延续到四季度末，则今年的房企年度销售冠军将最终易主，十几年来万科一家称雄的中国地产业格局届时将发生巨变。

恒大之前除了硬性的政策规章之外，还承诺注入深深房A的资产未来三年扣除非净利润不低于888亿元，并预计未来三年的合约销售额分别为4500亿、5000亿及5500亿，保持年均10%左右的增长率，预期扣除非经常性损益的归属母公司所有者的净利润分别为243亿元、308亿元和337亿元，同样保持10%-20%左右的增长。

恒大回归A股细节

据微信公众号“地产壹线”，网易房产7日上午发布消息称，恒大地产已于10月下旬完成投资者路演，公司预计于2017年1月15日披露重组方案，并于当年4月28日完成A股上市。

根据网易房产了解到的详细分拆计划，中国恒大集团拟装入A股壳公司的上市资产包括：通过境外BVI持有的部分房地产项目公司、恒大地产于境内持有的房地产开发业务，以及恒大淘宝足球俱乐部。

而香港上市公司内保留的业务包括：安基BVI、恒大健康(0708.HK)和恒腾网络(0136.HK)。其中，安基BVI通过广州超丰和广州凯隆两层设计，持有恒大集团100%股权。

恒大集团持有的文化业务、金融业务、互联网业务，以及以海花岛和启东海上威尼斯为代表的旅游文化开发业务，均留在港股平台。此外，嘉凯城52.78%的持有实权亦保留在内。

如若2020年6月恒大地产尚未实现上市，则由凯隆置业对战略投资者持有股权进行回购。如届时凯隆置业不具备回购能力或战略投资者 不接受回购，则由凯隆置业给予战略投资者所持股权比例50% 的股权补偿。

中国恒大借壳上市仍待监管审批

目前，恒大地产的分拆上市方案正等待监管层批准。上述重组方案除了要获得公司董事会以及股东大会的通过之外，还需通过深深房A实际控制人深圳市政府和深圳国资委的批准，最重要的两份批准则来自于港交所和中国证监会。

监管层对恒大的借壳上市态度尚不明朗。证监会此前在记者会上明确表示，市场对海外上市的红筹企业通过并购重组回到A股市场上市存在质疑，认为这类企业回归A股有较大的特殊性，因此证监会也正在对这类企业通过IPO、并购重组回归A股市场可能引起的影响进行深入分析研究。

对于恒大地产分拆上市方案的先例——港股上市公司中国忠旺借壳中房股份回归A股，证监会当时称，近期一些境外红筹公司已经终止了通过重新上市或分拆上市等途径在A股市场的上市计划，因此上交所认为基于目前的政策环境，中国忠旺的回归A股计划将面临重大不确定性，因此需要财务顾问以及律师对重组推进的可行性和合规性进行充分的评估。