开发商资金吃紧 高价地项目出现股权转让潮

在销量下滑和融资收紧的双重夹击下，房企拿地格局也发生巨变，地产行业的一场“弱肉强食”或在所难免。目前一场为摊薄风险的高价地项目现股权转让潮已经上演，也有越来越多非专业房地产公司或选择离开房地产领域。

据《经济参考报》报道，截至目前，北京、上海、天津三大产权交易所的房地产业项目挂牌数量大约50个，较1月至9月的数目出现显著增长。具体来看，仅北京产权交易所，股权转让方面项目挂牌数量，便从前9个月的2个激增至30个;上海方面，上海国融莘闵置业有限公司100%股权及相关债权、上海源茂置业有限公司51%股权、神华新疆房地产开发有限责任公司50.5%股权等5个项目。天津8个项目。此外，位于北交所的房地产增资项目也达6个。

与此同时，为摊薄开发压力，高价地项目股权转让现象频发，杭州、合肥、武汉等地多个“地王”项目出现转让、卖股。

据《经济参考报》报道，例如信达地产10月初，将杭州滨江奥体地块股权部分分别卖给融创中国和滨江集团，其三者分别持滨江奥体地块股权50%、40%、10%。而这块总价拍出123亿元的全国总价地王，溢价率高达95.95%。

随着监管层对房企融资渠道的收紧，土地拍卖的开放商格局也有所改写。据市场人士称，拿地主角都是资金相对稳健的万科、龙湖、中海等房企，而激进的、主要靠配资拿地的房企由于资金受限，最起码在短期内会淡出土地市场。

融资收紧 开发商“剩者为王”

在拿地主角变化的背后，是监管层近期对房企融资渠道的收紧。

10月19日，21世纪经济报道援引数名券商债券发行人士称，交易所疑似“一刀切”式暂停地产公司债，其中包括已经拿到无异议函的项目。

10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会明确提出，要严控房地产金融业务风险，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

10月24日，财新报道称，高层要求证监会和发改委收紧房地产企业融资渠道，包括不能在境内发债，不得到H股上市融资，境外发债也将趋严。

在这种背景下，开发商里的一场“弱肉强食”也在所难免。华泰证券谢皓宇此前提出，目前分散的地产行业正在整合，开发商逐渐被淘汰后，产业资本会疯狂进场保证业务扩张，抢股票筹码和抢土地筹码成为常态。地产巨头如恒大等，在A股市场加大并购中小房企，就是开发商进行整合和淘汰的体现。

谢皓宇进一步表示，房地产业即将进入的“稳态阶段”，即开发商集中度提升后，品牌开发商能够获取超额溢价的时代。开发商数量会降低，而股票会呈现估值泡沫化。这种转变会在2017年看到，目前正在加速中。

对此，海通证券姜超等称，龙头企业负债率不高，且本轮地产周期中负债率多有下降。其短期偿债能力较强，且在本轮地产周期中货币资金有较快积累。而部分中小型房企经营较为激进，负债率高企且在本轮地产周期中未有改善。短期偿债能力普遍较低，部分企业货币资金不升反降。