现阶段对英国房地产投资持审慎乐观态度

2016年上半年，英国房地产市场交易中5个来自中国的投资均为写字楼项目

在发展中国家(房地产投资)方面，印度最近备受关注

“从长期来看，英国仍然是房地产投资的热门市场。”房地产顾问公司戴德梁行亚太区董事局主席、大中华区行政总裁张国正在7月16日接受《商业周刊/中文版》专访时表示，现阶段对英国房地产投资持审慎乐观态度，“戴德梁行发现，一些英国房地产基金的交易中断和暂停为当下市场迎来一些优质资产，来自中国境外投资对英国物业查询的数量在增加。”

在他看来，英国脱欧导致的不确定性将对英国的GDP、贸易、就业和投资产生负面影响。但英国市场监管完善、流动性强、透明度高，而且城市服务业发达、法制健全、城市管理水平良好，因此英国仍然会成为房地产投资的热门标的。

近年来，以中国银行、中国投资有限责任公司、中国人寿、绿地以及锦江国际集团为代表的中国投资者在全球范围内完成了对一批写字楼、商场、酒店和开发地块的高调收购。戴德梁行在7月4日发布的《脱欧可能惠及中国投资者》报告显示，英国脱欧直接导致英镑暴跌至30年来最低点，英镑兑美元相比最高时下跌了13%，兑欧元相比最高时下跌了8%。中国投资者敏锐地意识到币值波动和随之而来的买入机会。该报告同时提到，中国机会投资者瞄准的资产类别包括英国的住宅、酒店、写字楼和零售物业，由于外国货币购买力的上升带来的旅游业和零售业收入的增加也将促进一些英国零售物业的增值。

写字楼是投资热点。资本市场和商业房地产领域的独立调查公司RCA(Real Capital Analytics)的数据显示，2009年至2016年，写字楼和酒店物业投资约占中国对英投资的71%;2016年上半年，英国房地产市场交易中5个来自中国的投资均为写字楼项目，总金额为14.4亿美元。

戴德梁行的报告认为，脱欧之后，英国短期内将经历一段时低迷期，欧洲也不能独善其身。不确定性还会削弱消费者信心导致消费低迷。随着英国脱欧，部分金融机构职能部门撤离英国将对写字楼市场带来打击，收购英国资产或将面对物业空置率增高和潜在的价格摇摆。

7月13日，英国公投宣布脱欧3周后，新任英国首相特雷莎·梅(Theresa May)走马上任，并迅速宣布了商议英国脱欧事务团队的人员组成。张国正对此表示，这消除了一些市场不确定性，“特蕾莎·梅此前属于保守党‘留欧’阵营，也许之后英国还会和欧盟保留一些经济和政治上的通道，这些因素都将影响英国的房地产市场。”

在接受《商业周刊/中文版》采访时，张国正还谈到了中国海外地产投资类型的倾向性、投资热点以及除欧洲和美国之外新兴地产投资市场的现状。以下为对话整理：

脱欧对英国房地产市场带来了什么影响?英国是否仍是海外房地产投资的好地方?

英国的租赁市场短期可能会出现停滞。短期内，英国和欧洲的租户可能会按兵不动。一些位于伦敦的公司可能会选择把他们的运营部门迁往欧元区或其他区域。这将取决于英国脱欧之后与欧盟签署的条款。然而，不太可能出现很多公司大举撤离伦敦的情况，同时一些国际公司会从因汇率原因导致员工成本降低中获益。短期内英国房地产的收益率会保持平稳，欧洲其他国家的房地产收益率则将降低。

长期来看，英国市场具有稳健性和弹性。英国市场监管完善，流动性强，透明度高。英国是全世界法治最完善的地方之一，城市管理水平很高。几十年来，英国房地产市场一直是全球五大投资市场之一。可以肯定的是，一些投资者将此时视为进军世界级市场的理想契机。

英国宣布脱欧之后，中国投资者对英国的地产投资发生了哪些变化?

伦敦本来是绝对热点，但大家现在都开始犹豫观望，老百姓买房的热度会从英国慢下来。现在大家比较看好的是德国。英国脱欧以后，欧盟第一大经济体就是德国，德国市场非常健康，政局稳定，而且德国房价高于英国，房地产投资回报率相对英国较高。德国柏林和法兰克福这两个城市将会成为主要市场。其他欧盟国家，比如荷兰、比利时，经济体量太小。另一个会重新变成热点的是大洋洲的澳大利亚，越来越多的中国学生在澳大利亚读书，直接促进了中国在澳大利亚的购房需求增加。

对于准备购买英国房产的中国投资者而言，激进的投资者将寻找由于货币波动而产生的良好投资机会。观望型投资者则会选择按兵不动，密切关注事态发展。而保守或者规避风险的投资者则可能将资金投向美国、加拿大、日本这些避风港。

哪些国家和地区正在成为新兴投资地?

在吸引中国地产投资最多的美国，纽约、洛杉矶等门户城市的资产价格逐渐水涨船高，许多中国投资者开始关注以华盛顿、亚特兰大为代表的非门户城市。这些城市经济前景向好，能提供更好的投资回报，同时风险也较为可控，能够满足中国投资者的投资要求。

在发展中国家方面，印度最近备受关注。印度有庞大的国内市场和巨大的经济增长潜力，目前收益率水平也较高，未来市场表现值得期待。印度方面有许多开发商有意寻找中国的合作伙伴。他们在寻求投资的同时，也希望学习中国的发展经验。未来会有越来越多这种互惠互利的合作关系的落地，中国对印度的地产投资会成为下一个值得关注的领域。

近年来，哪种地产类型最受中国地产投资者关注?

由于国内政策和市场的原因，一些中国企业选择在海外进行住宅房地产开发，其目标客户大部分是在海外置业的中国高端人群，虽然资产在海外，却面向国内的购买力。中国企业的海外房地产投资另外一个热点是商业房地产，意在实现资产的全球配置和稳定的租金回报。根据历史成交记录,写字楼投资仍将成为投资者首选。由于外国货币购买力的上升带来的旅游业和零售业收入的增加也将促进一些零售物业增值。

我们预计中国赴英旅游人数将会增加10-15%，英国旅游业将因此增加约1.46亿美元收入。这段时间收益最好的地产项目会是酒店。

总之 英国的房地产市场仍然是全球领先的投资市场之一。