2018年去库存和抑过热并行，浅析楼市与股市的关系

2018年去库存和抑过热并行，浅析楼市与股市的关系

2016年以来，一线城市房价延续快速上升态势，且涨幅持续扩大。截至2月底，一线城市房价同比涨幅已达21.04%。房地产市场去库存加快虽然有助于催生周期性板块的回升，但所隐含的潜在风险也不容忽视。

在2012年之前，国内房地产价格与股票市场价格基本呈现同涨同跌关系。其中，2005年与2006年房地产价格与股票市场走势存在反方向运动，这主要由于2005年下半年与2006年股票的牛市受到资本市场多项制度重建政策的推升，与宏观经济基本面有所背离。2012年前房价变动与股票市场价格变动同向的逻辑比较易于理解。自我国房地产市场化之后，房地产对国民经济的重要性日益增强，甚至成为我国经济的支柱产业，并直接影响并带动一系列上下游相关行业的兴衰。地产在中国经济中之所以重要，原因在于地产涉及的产业链极长，影响范围很大。钢铁、有色、水泥、家电、汽车等周期品的需求同其密切相关。另外，地方政府是经济活动的重要参与者，地产影响到土地市场的活跃度，直接关系地方财政状况。

然而，随着2012年我国经济转型步伐加速，传统行业表现与股票市场表现呈现反方向运行，房地产价格与股票价格表现完全不同。2012年至2013年房地产价格快速上升，股市表现低迷。2014年下半年开始楼市表现低迷，股市开启牛市。2015年下半年股市见顶向下，一线城市房地产开始快速上涨。

经济转型最重要的转变即改变过去依靠投资拉动的经济增长模式。经济转型与改革正是影响近年来股市的最重要因素，而非经济增长情况。因此，在房地产增速下行的过程中，投资者反而对改革的预期更强烈，进而推动股市上行。在房价过快上涨的阶段，市场会出现“走老路”与“转型暂被搁浅”的担忧。

去年上半年A股的“快牛”行情，除了“改革牛”之外，还有“资产荒”等原因。股票的本质，就是一张永续期限的浮动利率债券。这使得股指的高估值在去年具有一定的合理性。随着目前“资产荒”的缓解，房地产市场价格上涨，将对股票高估值形成冲击。目前创业板估值下降最为明显，并且跌至2010年6月以来的历史平均值56以下，正好对应着当前房地产市场价格的飙升。

房地产价格的过快上涨，不仅将影响投资者对改革的预期，同时也将影响市场对政策的预期。在宏观审慎调控下，立即收紧货币政策的可能性并不大，但过快上涨的房价依然可能引致政策的收紧。住建部部长陈政高近期表示，住建部高度关注近期一线城市房价变化。目前房价过快上涨的多地地方政府部门已表示对房地产过快上涨的关注，并正研究有关房地产调控措施。因此，投资者在追逐周期板块的时候，仍需关注房地产过快上涨后的潜在风险。

楼市调控将向三四线城市深入 去库存和抑过热并行

一线城市房价时隔31个月首现负增长 或影响二三线城市 楼市调控将向三四线城市深入

近日，国家统计局发布2018年1月70个大中城市商品住宅销售价格统计数据。数据显示，在分类调控、因城施策的房地产市场调控政策持续作用下，1月70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。

业内人士表示，70城市房价明显分化，今年北京等一线城市房价将继续同比下调。同时，楼市调控政策将向三四线城市深入，抑制市场过热。

一线城市房价同比由涨转降

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，2018年1月商品住宅销售价格稳中有降。从环比看，有七个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；深圳、杭州和福州三个城市持平。从同比看，北京、天津、上海、南京、无锡等11个城市新建商品住宅销售价格低于上年同期水平，降幅在0.1至3.4个百分点之间。

具体来看，在强调控下，深圳同比下调幅度最大，高达3.4%，无锡、福州分别同比下调2.7%、2.3%，南京同比下调2%，北京、成都分别同比下调1.2%和1.3%，杭州、郑州同比下调1%，合肥同比下调0.3%，上海同比下调0.2%，天津同比下调0.1%。

值得一提的是，这是时隔31个月后，70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比转为下降，二手住宅销售价格降幅比上月扩大0.2个百分点。

此外，易居研究院数据显示，1月一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为-0.3%、4.9%和6.5%。相比2017年12月的0.6%、5.1%和6.9%，一线城市表现由正转负，二线城市和三线城市均表现为收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增幅为-0.3%，结束长达31个月的持续性上涨。

“一线城市的数据不光有惯性，也有影响力。”严跃进认为，一线城市作为领头羊，具有很强的信号意义。历史数据显示，往往是一线城市先跌，二线和三线跟着下跌。反弹亦然，一线城市终结下跌态势，然后二三线城市止跌反弹。

三四线去库存和抑过热并行

从环比来看，1月仍有52个城市环比上涨。其中，大连、贵阳等六地环比涨幅超1%。具体来看，大连环比上涨1.6%，昆明环比上涨1.4%，襄阳环比上涨1.2%，遵义环比上涨1.1%，贵阳、烟台环比上涨1%。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市表现与城市调控政策力度同向。调控力度大的城市房价涨幅缓，调控力度最大的城市出现同比下调。

张大伟表示，部分二三线城市房价依然上涨的主要原因是调控政策分化。从全国看，除了15个核心热点城市外，其他城市虽然也密集发布调控政策，但整体相对较宽松，对市场抑制作用弱，大部分城市依然以去库存为主。

从不同城市看，2017年10月之前，二三线城市限价政策严格，去年11月至12月，部分项目冲刺年末销售任务，入市供应量有所上涨。特别是前期部分二三线城市供应少，入市增加提升市场活跃度，这也是二三线城市房价出现微涨的主要原因之一。不过从整体看，涨幅明显收窄。

张大伟表示，春节前全国房地产市场调控政策密集发布。截至目前，2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门，发布政策内容超过50次。2018年楼市调控政策继续向三四线城市蔓延，去库存和抑过热将并行。

日前，山东省淄博市建立了房地产市场调控联席会议制度，并发文要求，淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，且淄博新区范围内房地产用地出让，要对购地资金实施审查。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

辽宁近日发布《2018年住房制度改革和房地产工作要点》指出，2018年，各市要将县城商品住宅库存去化周期调整到22个月以下；继续推行实物保障与租赁补贴并举的保障模式；坚持增加实物房源与房地产去库存相结合，发放租赁补贴与发展住房租赁市场相结合。

山西省大同市发布《大同市房地产去库存实施细则》，要求加强房地产用地供应管控。新规要求，各县要结合“十三五”城镇住房发展规划，科学确定商品住房及其他房地产用地的供应总量和结构，合理控制用地供应规模、布局和节奏。商品房库存消化周期过长或在建房地产开发项目规模过大的县，应在每年年初制定土地供应计划时减少或暂停向房地产项目供地。

今年房价料稳中有降局部上涨

交通银行金融研究中心夏丹指出，2018年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有所缩窄，主要缘于季节性因素和融资环境的收紧。接下来房价可能呈现总体稳中有降、重点区域局部上涨的格局，去通道力度加大对房地产行业的影响将持续发酵。

夏丹认为，今年春节较晚，该影响将在2月持续。住房按揭贷款环境继续收紧。尽管新年伊始银行新的信贷额度释放，去年末排队等候的房贷需求和新的申请相对能得到一定满足，但在控制信贷规模和业务结构的严监管要求下，住房按揭贷款投放额度仍然受限。房贷利率方面则略有上浮，预计后续还将继续上涨。

数据显示，1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，即基准利率1.11倍，较上月上升了0.05个百分点，一年来累计增长近1个百分点。2月工农中建上调了广州首套房贷利率至1.1倍，后续其他地区银行房贷定价也有上调的可能。

“违规资金涌入楼市通道被堵，从源头遏制住了楼市炒作之风。”夏丹说。

2018年以来，多个监管部门共同推进房地产领域去杠杆、去通道，严控银行信贷和信托资金违规进入楼市。近期银行对居民和房企违规加杠杆的产品正被集中清理，一些信托机构的房地产非标业务也已暂停。清理非标业务才刚开始，其范围或将继续扩大。

夏丹认为，房价总体稳中有降的格局可能持续，但部分重点二三线城市商品房价格后续有局部上涨的可能。近期不少地方通过放宽落户条件和提供安置补贴的方式吸引人才，定向放松了住房限购政策，其中大多数城市如武汉、南京等二线省会城市，更多着眼于在长期内储备高学历、高技能人才，增强城市核心竞争力和人口吸附能力，完成城市化目标。

“2018年将是房地产长效机制建立的关键年份，在2017年调控基础上，2018年建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。同时，必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。”张大伟说。