地产股预减 风物长宜放眼量

?地产行业的冷风到目前为止仍没有消退迹象，10多家地产行业上市公司先后预计中期业绩亏损或预计大幅度下降。但地产行业特殊的结算滞后的特色，导致其“一时下降”并不代表“一贯下降”。这10多家公司分别是：深长城(000042)、园城股份(600766)、海鸟发展(600634)、ST达声、珠江控股(000505)、S*ST东泰、中粮地产(000031)、粤宏远A、ST中房、金融街(000402)等。

　　收入确认的不确定性是房地产行业的固有特色，也为公司的短期业绩波动带来了风险。同时，有业内人士认为，何时确认收入是房地产企业手中的一根“橡皮绳”——结合二级市场变化，调节当期盈亏增减，平滑报表波动，或者为避免三年亏损退市的红线而故意出现一年巨亏，都是很容易实现的。

　　国信证券认为，结合今年特殊的房地产市场状况，房地产企业主动刻意调节利润的可能性不大，更多是被动受市场因素影响所致。

　　半年预减全年预增

　　国信证券方焱认为，对于房地产这个特殊行业来说，半年报的意义不大。因为很多公司都是到年底才加快结算进度，突击收益；上半年，尤其是一季度就实现大笔销售收入的情况基本上很少。

　　以金融街的半年度预减公告为例，半年预减全年预增的迹象很明显。该公告称，由于上年同期确认金融街F1写字楼销售收入19.60亿元，集中实现利润，而2008年上半年房产开发类业务签署了一系列销售协议，但是部分已销售项目尚未达到收入确认条件，预计2008年上半年净利润同比下降50%-90%。上年同期净利润43,312.20万元；基本每股收益0.40元。回顾公司过往公告，去年一季度，公司确认金融街F1写字楼销售收入19.60亿元，集中实现利润。而且细心的投资者不难发现，去年一季度和半年度的利润差额不大，基本都是F1销售收入带来的。今年就没有那么幸运，虽然上半年也签署了金融街F3项目等销售协议，但尚未达到收入确认条件，出现中期业绩下滑自在常理之中。

　　更让投资者期待的是公告中的这句话：“公司各项经营业务进展正常，已销售的金融街F3项目预计年内竣工交付使用。”由此看来，金融街的2008年全年业绩依然可期，有的研究机构给出了全年净利润增长40%-50%的评级预测。

　　三个月业绩大反转

　　绿景地产(000502)作为一家规模相对较小的房地产上市公司，一直以来并没有得到过多的市场关注。但是，其一季度预亏，半年度预增，而且预增幅度达九到十倍的情况，着实让人惊讶。

　　4月10日绿景地产发布公告，今年一季度业绩预亏60万元，理由是公司部分开发项目尚未达到确认销售收入的条件。而后，7月8日该公司公告称，今年上半年净利润预增900%-1000%。理由有二：报告期内，公司销售收入增加，预计公司今年1-6月销售收入同比增长18%，且销售项目毛利率较高；另外，上年同期计提了减值准备1184万元，导致上年同期净利润减少。

　　对于这种大反转，研究机构认为，这样的利润剧增没有什么意义。因为该公司上年同期净利润实在很少，只有276.88万元，每股收益0.015元，这样的基数上产生10倍增幅很正常。并且，业内人士指出，投资国内的房地产企业，还是要以行业龙头为主，像这种项目依赖型的公司，业绩波动大，不适宜长期投资。

　　与此类似的还有滨江集团(002244)，去年上半年亏损182.3万元，今年上半年则预计盈利3.12-3.38亿元。

　　整体来看，今年上半年业绩预增和预盈的房地产公司占据主流，三十多家预喜公司中，大部分都是所开发项目已经确认销售收入，或进入结算期，或者商品房销售毛利率提高等原因所致。