选股没有秘密:押斗胜的鸡王

中欧学院教我们《市场营销学》的柏唯良（BurgersWillemp）教授在给我们授课的过程中提到不断上涨的中国股市,他用“鸡笼里的鸡”做比喻,形象地解释了股市为什么上涨的道理。

　　如果将100只鸡关在一个笼子里,开始的时候一定天下大乱,只有等打斗的局面结束,有死去的、有柔弱的,最后取得平衡的时候,强者才更强。处于蛮荒时代的企业竞争是非常残酷的,目前中国企业的市场竞争,龙头企业基本成型并已渐渐走向品牌经营的时代,能留下来的企业开始有了好的收益与业绩。2007年6月30日以前上市的1364家公司,上半年实现净利润1897亿,较去年同期增长79.12％。这个业绩的取得,也许部分跟产业集中度的趋势有关,这也许是支持股价上涨的一个原因。

　　这也是分析问题的一个角度。以房地产行业为例,国务院发展研究中心、建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社近日共同发布了《中国房地产企业竞争力研究报告》。《报告》称,尽管我国房地产市场近年炙手可热,但我国房地产企业的规模化程度不足。美国最大的5家房地产企业在全国住宅市场的份额占到了15%,其中最大的房地产企业普尔特公司占全美住宅市场份额的4%。香港最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右,市场集中度更高。我国房地产公司数量达到5万余家,排名前10位的房地产企业的市场份额加起来不超过6%,最大的房地产企业万科在全国所占份额不过1%。地产业有竞争和淘汰,宏观调控必然使许多小房地产企业倒闭,以后能有一定市场规模的企业很可能不超过100家,而这100家企业中的翘楚,将占有最大的市场份额,有最好的利润。未来20年内,中国可能是全球房地产领域内规模最大、增长最快、购买力最强的市场。

　　类似房地产行业变化的趋势,在各行各业中都有表现,最后,各行各业都会有斗赢的公鸡,这个过程也少不了“外国雄鸡”加入战斗。谁是最后斗胜的公鸡,谁是鸡王？！也许谁就是未来最大的赢家！

　　2007年8月10日

投资札记之二：选股没有秘密(11)?

　　中国核心城市的房价有可能世界第一

　　房价的长期趋势与我们的投资休戚相关。常有朋友问我对地产股如何看的同时,会顺带问我对房价怎样看？我通常回答：长期看,中国核心城市的房价有可能成为世界第一。为什么？

　　导致房价上涨的根本原因,在于经济的发展与供需结构的变化。经济发展必然导致地价的上升,地价是经济发展的函数,最终一个国家的经济发展了,其结果一定会通过土地与房屋价格的变化反映出来。2007年7月19日,中国国家统计局公布了上半年国民经济运行情况,同时也公布了修订后的2006年GDP现价总量为21.0871万亿元,比初步核算数据增加1464亿元。许多经济学家预测,中国在2007年年底会取代德国成为仅次于美国、日本的全球第三大国家经济体。中国经济能在不到15年的时间里,连续赶超世界传统诸强,从世界第十一位奔到第三位,这个意义是重大的。

30年来,中国已由低效率单一低水平的经济体,逐渐演变成一个新兴经贸产业大国,这从根本上改变了中国和多数中国人的生存状态。一个世界共识是——中国正在急速融入世界,其正站在“大国之路”的出发台上。根据日本经济研究中心对世界经济的预测,到2020年,中国的经济规模将超过美国成为全世界最大的经济体。从有记载的历史看,如果中国真有此成就,也并非新鲜事。据高盛公司研究预测,1825年中国和印度在世界经济中所占的份额约为40%,与高盛公司预测的2025年两国在世界经济中所占的份额相同。而据专家以可超越国家和时代进行比较的“国际美元”推算,中国在世界生产总值中所占比率,从公元前2000年到19世纪中叶,一直占20%多至30%多,后因战乱等原因,20世纪中叶降到了4%左右。从历史的视角看,占据了全球五分之一人口的大国,“重归超级大国”的行列,应该是情理之中的事情。在一个经济持续发展速度达到两位数的较长的经济周期内,出现加息周期和通货膨胀的可能性几乎是一种必然,而经济发展速度达到两位数,几乎不可避免地要伴随地价和楼价的上涨,这是客观规律。

　　从中国房地产需求的角度,抛开政治化的房地产讨论,影响国内房地产市场的基本因素,还是需求。联合国人口基金公布的《2007世界人口状况报告》指出,中国有660多个城市,几乎其所有的工厂都位于或邻近城市,不像美国有许多大公司总部就在乡村小镇子上。按有关计划,在不到10年里,中国人口的一半以上约8.7亿人将成为城市居民；届时将出现83个人口在75万以上的城市,但其中仅有6个城市能为500万以上的居民提供住房。到2005年底,中国的城镇人口为5.6亿,在未来十年内中国将新增3亿多城市人口。联合国的报告估计,每年有1800万农村人口将转为城市人口。而中国大学生人数增长速度也十分可观,这些学生中有相当比例的人要留在中国的核心城市发展,这也是房屋需求的力量。据统计,2002年大学毕业生人数是145万,2003年为212万,2004年增至280万后,2005年突破300万,2006年又突破400万。教育部长周济在2006年大学毕业生就业工作会议上说,“十一五”期间,全国将有2500万以上的普通高校毕业生需要就业。这意味着未来5年中,每年至少有500万人从大学毕业。这些新增的城市人口,将会成为国内房地产市场增长的巨大动力,这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素。

　　从房地产供给的角度,中国国土面积960万平方公里,仅次于俄罗斯与加拿大。据统计,中国实际耕地面积约20亿亩,位居世界第三位；有林地面积19亿亩,居世界第六位；草地面积约60亿亩,居世界第二位。与土地利用紧密相关的河川径流量2.7万亿立方米,居世界第六位。但按人口平均,中国人均占有耕地1．65亩,仅为世界平均数的1／3；人均草地5亩,为世界平均数的1／2；人均林地1.5亩,仅为世界平均数的1／6；人均水资源2300立方米,为世界平均数的1／4。到21世纪中叶,中国人口达到15~16亿时,人均占有实际耕地面积将下降到1.1~1.2亩,占有淡水资源也将下降到1800立方米,水土资源供求将处于危急状态。另外中国水土资源分布不平衡,北方地多水少,南方地少水多,组合错位,加剧了资源的紧缺性。据联合国粮农组织统计,目前全球蔬菜的48%、猪肉的47%、水产品的33%、粮食的22%都被中国人吃掉了。2007年猪肉与食品价格的上涨,也许是中国从农业国转向工业国家的一个重要信号,如果中国无法避免这种转制,保证土地、水资源的可持续利用与农业的可持续发展,也许会有越来越多的农产品需要进口。考虑未来,如何保证庞大的人口群和高速的经济社会发展对土地、水资源的需求,将是中国经济社会发展过程中的一个严重挑战。当然,还有环境因素的挑战,仅华北地区每年就有1506平方公里耕地将变成沙漠。

投资札记之二：选股没有秘密(12)?

　　因此2006年中央提出一定要守住2020年18亿亩耕地的红线,如果能坚守,那就意味着未来14年时间,中国年均可减少的耕地面积仅为200万亩（1333.4平方公里）左右。按照中金公司的统计数据,即便减少的耕地全部用于城市建设（2005年耕地减少542.5万亩,其中59%用于城市建设；2006年耕地减少460.2万亩,其中84%用于城市建设）,在面积上也仅相当于每年增加1个北京市,或者1.5个上海市,或者3个重庆市。目前我国人口年均增长约为1600万,如果按照2006年城市人口密度估算,每年将需要新增314万亩（2096平方公里）的城市建设用地,用地缺口114万亩（2006年城市人口密度131平方米每人,314万亩,缺口114万亩；国家规定人均合理建设用地87平方米每人,208万亩,缺口8万亩）。这就是中国房地产市场供给的现实情况,中国地价、房价上涨的根本原因——除去经济高速发展的原因外,核心问题从“供需角度”分析——也是需求远远大于供给。

我们再来看看深圳的情况,据广东省统计局最新人口分析报告,由于大量流动人口聚居珠江三角洲,使2005年珠三角人口密度达到了1035人/平方公里,而广东省常住人口最多的是广州和深圳,2005年的人口密度分别达1277人/平方公里和4239人/平方公里,广州1500万人口,深圳约1200万人口,两个中心城市的常住人口已逼近“临界点”状态,达到人口承载的极限。深圳现任市委书记李鸿忠先生在2005年一次城市规划会议上说：“土地资源紧缺消耗严重,五年后深圳可能无地可用。”深圳市土地总面积1953平方公里。其中,974平方公里为基本生态控制线,属于必保用地。在发展最快的十几年里,深圳年均增加建设用地近30平方公里,而在近千平方公里的可供建设用地中,已有800多平方公里用完,剩余不过200平方公里,而且已经几乎没有可供成片开发的土地,按照目前这种态势,“十一五”期间,全市的建设用地就将消耗殆尽。这就是深圳土地资源的现实情况,但与此同时,深圳的经济发展二十多年跨了五大步。自1979年开始,用了18年的时间,使社会生产总值达到第一个千亿元,第二个千亿元用了5年,第三个千亿仅用了两年,第四个千亿用了一年,第五个千亿用了一年。2006年深圳市实现GDP5813．56亿元,经济总量直逼6000亿元的新台阶。“十五”期间,深圳本市生产总值年均增长16.3％,未来10年,深圳的GDP总量将肯定超过万亿元。深圳政府也制定了一个2010年人均GDP要达到1.2万美元的目标。从数据上看,深圳将在2008年,成为人均GDP首次超过1万美元的中国内地城市。广州和上海也预计将在2010年达到人均GDP超过1万美元的目标。按照世界银行的衡量标准,人均GDP超过1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。日本人均GDP是在1984年超过了1万美元,香港、新加坡、我国台湾和韩国的人均GDP分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元。也就是说,不远的将来,深圳人将像24年前的日本人一样进入“发达地区”,而这才刚刚开始。最近由多名香港前官员提出的《建构“港深都会”》的研究报告提出——打造中国第一个顶级国际都会构想,报告估算,若“深港都会”GDP保持年均约8%的增长率,到2020年,“深港都会”的经济总量将达到1.11万亿美元,超过伦敦、巴黎、芝加哥和洛杉矶,仅次于纽约、东京,跻身世界城市带第三位。

　　一方面是土地资源的竭尽,一方面是经济的高速增长和需求的不断提高以及国际都市化发展的趋势,这也许就是深圳房价与洛杉矶的豪宅比肩的原因。在美国的时候,我也想过类似的问题,如果中国的房价不断上涨,为什么我们不能搬到加拿大、澳洲、美国去生活？可惜我们是中国人,也许骨子里流淌的血液已适宜了这块土地,让我搬去洛杉矶华人聚居区,我还是不适宜那里的人文和环境,更别说无法融入美国的上流社会,只能在华人圈子里打转转,远不如火热的中国生活来得热情、奔放、刺激、满足、更有心得与收获。

　　美国富豪们喜欢以大片土地作其游乐场,并以此作为身份的象征。网上零售商亚马逊创办人贝索斯多年来收购了多个牧场,令他以30万英亩地占美国地产月刊《THELANDREPORT》地主榜第23位。年近七旬的时代华纳前副主席特纳现于全球7个国家拥有15个牧场,占地200万英亩,更是美国最大私人地主。美国农业部数据显示,2006年当地农业用地价格比2005年锐升15%,至每英亩1900美元。但美国3亿左右的人口生活在与中国的国土面积相近的937万平方公里的土地上,而中国与之不可比的是美国的国土面积中适宜耕作的面积高达90％。国土辽阔,耕地广阔,气候温和,这是人类居住和产业发展的基本条件,美国的人口和产业分布几乎可以不受土地条件的制约。如果中国人的居住方式,也像美国一样,我跟朋友开玩笑：“上海人恐怕要住到南京,?京人要住到合肥,合肥人要住到郑州,郑州人要住到西安,依此类推很大一部分中国人要住到沙漠里了。”所以,中国要发展只能集约土地,高密度、向空中发展,这是一个必然的趋势。但对那些想住类似美国大宅的朋友,只能花费比在美国甚至欧洲多得多的钱了,这恐怕也是一个接力赛的过程与结果。因此,十年、十五年、二十年以后,中国核心城市核心地段的房价有可能达到世界第一,也没什么可奇怪的。

投资札记之二：选股没有秘密(13)?

　　伦敦就曾以优惠政策吸引全球富豪积聚城市财富。伦敦豪宅价格曾在2007年2月创下28年来最大的月涨幅,达31%。当地房地产商莱坊国际物业（KNIGHTFRANK）编制的每月房价指数显示,2月伦敦豪宅的平均价格较去年同期增加31%。莱坊所指的豪宅是价值超过300万英镑（约4561万人民币）的独立屋,或超过150万英镑（约2281万人民币）的住宅大厦。莱坊住宅研究业务主管贝里说：“过去两年伦敦市中心房价的上涨速度,比英国其他地区高出两倍,这种涨势主要限于市中心区。如果今年上涨20%,我也不会惊讶。”美国《新闻周刊》2007年3月19日一篇文章“全球大城市楼市缘何高烧不退”一文中曾描述：“10年的牛市使超级富人的队伍明显壮大,以至在巴黎和布宜诺斯艾利斯‘收藏’临时公寓,就像富人收藏汽车或美酒一样。热门城市对豪华住宅的需求超过供给,价格自然贵得吓人。这在豪华地段尤其明显,那里的增长率往往是整个城市平均水平的两三倍。仲量联行住宅调查部负责人休·福克斯利说:‘这里存在一个有趣的矛盾：这些买主不会守在某个地方,而在全球各地飞来飞去,但他们的购房范围大概只在100条街道里挑选。’穿行于世界各大城市的商界精英喜欢在工作的地方优雅地生活。在上海这样的城市,银行和保险等高档服务业非常集中的地方房价直线上升……同样的情况也出现在印度,商业中心孟买黄金地段的房价2006年猛涨90%……”

　　“维持一个比较高的房价限制进去城市的门槛,西方经济学认为这是一个规律性的东西。”相比我们靠户籍制度、靠行政手段人为改变不同人命运的方式,这个选择也许更文明更符合自然规律。试想如果中国能真正做到迁徙自由,北京、上海的房价可能又要上一个新台阶。同样的分数一个可以上北大、清华,一个只能上普通本科,为了孩子的未来,中国的富翁一定会聚集上海与北京；得小病可以在小地方治疗,但得大病还要到北京与上海；还有艺术欣赏等等。世界级富翁他们有着自己独特的文化品位和消费要求。如果中国二十年后真成了全球最大的经济体,如果富裕人口能达到20%,就等于美国整个国家的人口,中国的核心城市如北京和上海,也许二十年后能有这样的魅力推动城市集聚财富,走向世界。当然这需要中国走好关键的每一步!