招商蛇口资产负债表有所改善 买入评级

　　招商蛇口资产负债表有所改善 买入评级

　　事件：公司公告年报情况。

　　吸并完成后公司营业收入保持规模增长。公司全年实现营业收入总额492.22亿元，同比增长8.21%，实现归属于上市公司股东的净利润48.50 亿元，同比增长51.36%，基本每股收益为0.88 元，同比增长51.72%。公司备考口径归属于上市公司股东的净利润68.93 亿元，同比增长31.14%。基本每股收益为0.93 元，同比增长31.14%。公司2015 年实际业绩已达到吸并前承诺要求。

　　资产负债表有所改善。截止报告期末，公司资产总额2108.99 亿元，净资产总额621.63 亿元，资产负债率为70.52%。有息负债率在5.49%。公司融资完毕后财务结构优于去年同期水平。

　　公司经营业务有序推进。报告期内，公司实现销售576 亿元。2016 年力争突破650 亿元。2015 年，公司新增项目资源计容建面486.90 万平米，其中权益计容建面266.20 万平米。报告期内公司实现签约销售面积347.45 万平方米，签约销售额575.80 亿元；结转面积307.65 万平米，结转收入442.29 亿元。

　　深圳前海蛇口自贸区的土地及主要物业成公司最大隐含价值。公司在以上片区合计持有536.28 万平。考虑深圳自贸区发展需求，以及深圳本身土地供给能力有限，后续如何有效、合理开发以上工业土地和存量物业将是摆在招商蛇口面前的重大机遇和挑战。考虑深圳本身发展的紧迫性，我们认为以上项目定位解决仅属于时间问题。一旦进入有序开发期，招商蛇口潜在价值巨大。

　　投资建议：给予“买入”评级。公司目前已将业务划分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，后期将通过“产、网、融、城”一体化运作，推动公司各项战略措施的有效落地。招商局蛇口承诺合并招商地产后2016 年和2017 年预计实现的备考归属母公司股东扣除非经常性损益后的净利润数为85.85 亿元和103 亿元，按照目前股本对应EPS 在1.09 元和1.3 元。我们预计公司2016、2017 年EPS 分别是1.12 和1.38 元。按照公司2016 年3 月28 日价格15.03 元股价计算，对应2015 和2016 年PE 为13.42 倍和10.89 倍。考虑公司深圳蛇口地区大量土地储备存在变更潜力，给予公司2016 年20 倍PE，给予“买入”评级，对应22.4 元目标价。

　　风险提示：涨价引发调控风险。