保利地产（600048）：业绩稳健，销售高增

　　保利地产：业绩稳健，销售高增

　　类别：公司研究 机构：平安证券股份有限公司 研究员：杨侃 日期：2019-01-15

　　事项： 保利公布2018年业绩快报，预计2018年营收同比增长32.3%，利润总额同比增长38.3%，净利润同比增长20.3%，对应每股EPS1.58元，略低于市场预期。

　　平安观点： 业绩稳健增长，少数股东损益占比上升：受经营及结算规模扩大影响，公司2018年实现营收1936.3亿，同比增长32.3%;营业利润及利润总额同比分别增长38.4%和38.3%;归母净利润188.0亿，同比增长20.3%。由于结算项目结构与区域变化，2018年营业利润及利润总额占营收比重同比均上升0.8个百分点至18.2%和18.4%，意味着结算项目仍保持较高盈利水平，2018年前三季度公司整体毛利率较2017年全年上升1.6个百分点至32.7%。受结转项目权益占比下降影响，全年归母净利占利润总额比重同比降7.9个百分点至52.9%，导致净利润增速低于营收增速。

　　销售高增，开工积极：公司2018年实现销售金额4048.2亿元，同比增长30.9%，位居行业第五;销售面积2766.1万平，同比增长23.4%;销售均价14635元/平米，同比增长6.1%。公司自2017年管理层提出两三年重返行业前三以来，开工销售提速明显，2018年前三季度新开工3297万平，同比增长84.2%，远超全国同期（16.4%），已完成全年计划的99.9%。持续高开工为2019年销售提供充足货值，预计后续销量仍有望延续增长。

　　拿地节奏稳中有降，聚焦核心一二线：受下半年楼市降温影响，公司逐步放缓拿地步伐，全年新增建面3115.5万平，同比下降31.1%，拿地金额1909.2亿元，同比下降31%。期内拿地销售面积比112.6%，较2017年下降88.9个百分点，其中四季度拿地强度下降至89%，远低于前三季度的121.3%。平均楼面地价6128元/平米，为同期销售均价的41.9%，较2017年下降2.5个百分点。公司拿地区域重心仍聚焦一二线城市，期内新增建面区域占比为一线10%、二线41.6%、三线29.3%、四线19.1%。考虑三四线楼市受棚改货币化弱化、需求透支等影响下行压力加大，预计公司后续拿地仍将侧重核心一二线。

　　投资建议：考虑2019年楼市下行带来的潜在毛利率下行及项目减值可能，小幅下调公司2019-2020年EPS预测至1.91（-0.24）元和2.30（-0.40）元，当前股价对应PE分别为6.2倍和5.1倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显，维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示：1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2）楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3）楼下行带来中长期毛利率下行风险。