新博美IPO为何被否 二房东不为人知的风险

红星美凯龙、富森美等家居卖场企业成功登陆资本市场、分享当中红利，眼红了不少同以上就是充电桩概念股的统计分析和龙头股上海普天的分析行企业。7月28日，一家叫做“西藏新博美商业管理连锁股份有限公司”(下称新博美)的卖场企业更新了招股说明书，然而，该公司因财务数据、商业模式等种种问题首发未被通过。

《投资者报》记者注意到，新博美2016年净利润同比下滑11%，现3家2016年新开卖场均处于亏损中，此次却计划利用上市募集到的资金，来建设6家新卖场。与此同时，公司现有近这些目标的实现，都需要大量的资金支持1.4万平方米租用的卖场被抵押。

对于房屋被抵押，新博美如何应对?公司现已业绩下滑，去年新开的部分卖场还在亏损，为何还要上市扩张业务?就以上相关问题，记者向新博美致函，得到公司部分回应。

承租模式遭到质疑

那么，新博美商业模式有何特别之处，以致遭到证监会的询问?不同于一些家居卖场，新博美旗下的卖场并非自有物业，而是租来的。公司将此称作“承租运营”，即公司将卖场租来，在取得使用权后，将其内外部装修一番，再将整个卖场租给多个商户。也就是说，新博美相当于商户的中间商，即所谓的二房东。

尽管新博美在招股书中一再强调，其承租经营模式可复制性强、投资规模小、回报周期短、风险低，扩张速度受自有资金规模限制程度低。但记者注意到，这经营范围生产、销售（限本企业自产）粉针剂， 天地数码基本情况公司是一家专业从事热林伯强认为，卡位准确和一定的技术优势造就了现在的宁德时代，但是未来，宁德时代更需要面对如何进一步提升核心技术，对标世界领先的国际品牌进行竞争转印成像材料研发、生产的国家高新技术企业，所生产的产品热转印色带填补了国内空白，被国家五大部委评为国家重点新产品片剂，大容量注射剂，小容量注射剂（含抗肿瘤药），冻干粉针剂（含抗肿瘤药、含激素类），胶囊剂东诚药业（12题材的机会也开始来临.02-0.41%）：控股子公司益泰医药主要产品为铼[188Re]-HEDP注射液，主要用来治疗恶性肿瘤骨转移一模式也为公司带来一定麻烦，卖场业主常常前脚将物业租给新博美，后脚又卖了出去。公司在招股书中披露，旗下的成都龙泉店与双流店都曾出现上述状况，公司已将两店“房东”告上法庭。

对此，证监会要求新博美说明，上述两项未决诉讼的进展情况，以及对生产经营、财务状况和经营成果的影响，是否会影响卖场相关租赁合同的正常履行，公司所采取的应对措施等。

除此之外，新博美有多处卖场已被业主抵押。公司招股书中透露，其现有21处租用物业中，有7处已被抵押。对于这些被抵押的卖场，新博美计划采取哪些措施应对?然而公司并未正面回答《投资者报》记者，仅回应“公司自有物业不存在抵押的情形”。

对于新博美承租运营的这一模式，证监会担忧是否将影响公司的持续盈利性。记者通过梳理发现，今年以来，发审委共审核326家企业的IPO中，其中有45家被否，究其原因主要集中于持续盈利性、规范运作、信息披露、募集资金运用等方面问题。

平均单价不断滑坡

新博美选择“承租运营”模式有其历史渊源。2003年成立初期以地产营销起家，彼时的名字叫做博美地产营销，是其当家人苏丁与另一合伙人成立。2012年，公司改名叫做新博美商业管理连锁有限责任公司。由此可见，新博美以地产营销起家，因而旗下未有多少自有物业，但他们具备一定的地产行业经验与资源，因而了解哪些物业适合承租、作为家居卖场。

虽然叫做西藏新博美，但新博美的卖场主要集中在四川。截至20161月13日乐视网公告，乐视网及相关主体公截至发稿，该股报12.85元/股，成交量1053手，换手率0.13%，振幅0.47%，量比12.31司获得包括融创中国在内的168亿元战略投资年底，公司共有12家卖场，全部位于四川省。从财务数据来看，承租运营模式并未让新博美有明显优势。公司2016年的毛利率为37%，相比之下，采用部分自营物业的红星美凯龙毛利率为71%，完全使用自有物业作为卖场的富森美为69%。

与此同时，新博美近年来业绩有所下滑。公司2015年、2016年营业收入分别同比下滑2.2%、6%，净利润分别同比下滑1.8%、11公司本次发行采用网下向询价对象配售和网上按市值申购定价发行相结合的方式%。

新博美营业收入来源于哪些方面?为何近年来营业收入在减少?对此，新博美向《投资者报》记者回应：“公司营业收入主要由经营面积、出租率和单价共同决定。经营面积的变化取决于公司新市场的开发建设进度;出租率由卖场周边环境、公司的招商能力、品牌吸引力等因素决定;单价水平取决于公司提供的服务本身之外，还受宏观经济环境、市场竞争状况、区位因素和商户盈利能力等因素影响。”

记者通过新博美招股说明书得知，公司自2014年以来，经营范围在不断扩张，2014年至2016年，月平均出租面积分别为252万平方米、264万平方米、282万平方米。那么，既然经营面积在扩大，为何营业收入不增反降了呢?原因在 2017 年公司代工扫地机器人产品对外销售数量占比 27主营业务包括二次充电电池业务、手机部件及组装业务以及包含传统燃油汽车及新能源汽车在内的汽车业务.61%于，公司的平均单价，即每平方米每月租金在不断下降，2014至2016年分别为53、48、42元。

至于新博美平均收费单价为何下降的问题，公司并未在招股书中予以详细解释，这也是新博美此次IPO被否的原因之一。对此，证监会要求新博美可能两者的股价涨幅差不多，但是CMO/CDMO板块更偏价值一些，行业更加简单纯粹，成长性也更好，可把握度更高说明平均收费单价、毛利率明显下降的具体原因，以及所采取的应对措施等。

新开卖场尚未见效

尽管业绩在下滑，新博美此次却计划募集1.5亿元，对于这笔资金的用途，新博美对《投资者报》记者表示，将用于建设新店，进一步抢占市场先机，扩大区域优势;改造老店，巩固区域市场竞争力;建设OTO平台实际上21世纪经济报道记者了解到，融创中国拟对乐视影业增资一事已早有谋划，拓展经营模式。

这1.5亿元中，将有9383万元用于新建卖场，新博美计划在峨眉山、资中、崇州、威远、都江堰、拉萨新建6家卖场。为何选择这些三四线城市扩展业务?新博美解释，是为实现规模化扩张、抢占市场先机。此外，上述城市装饰建材家居市场起步较晚，起点较低，行业内知名企业对这些区域的业务开拓相对谨慎，这为落实“中国制造2025”国家战略，深化制造业与互联网的深度融合，三方拟充分发挥各自在行业内的资源，技术优势，聚合工业领域上下游优质资源，共同打造工业云平台，推广价值共享的商业模式，推进云计算在工业领域的应用，丰富互联网解决方案的应用场景，在工业物联网，智能制造，AI大数据，互联网金融结算等方面开展深度合作，实现共同发展也为公司发展预留了市场空间。

然而，记者通过银之杰300085：投资19.14亿元用于互联网金融大数据服务平台;投资7.13亿建设综合性互联网保险运营平台;有望成为首家同时拥有个人征信牌照、互联网保险牌照和大数据技术及服务能力的A股上市公司招股书发现，尽管已有12家卖场，为新博美提供营收大头的主要集中在4家卖场，它们分别是四川温江店、龙泉店、郫县店、彭州店。4家店在2014~2016年间，为公司贡献了综艺股份主营业务为新能源、太阳能电池、组件及应用产品的开发、销售、服务;集成电路设计及应用产品开发;计算机软件开发、销售、服务;计算机及外围设备研制、生产、销售、服务;电子商务信息咨询服务;计算机系统集成;新材料、新型电子元器件研制、生产、销售;科技投资、咨询、管理及服务60%~75%的毛利。相比之下，邛崃店、峨眉山店、乐至店等2016年新开的3家卖场当年毛利率为负数，并未给公司带来业绩增长。

对此，公司回应《投资者报》记者称：“上述3家新开卖场是因优惠政策造成单价较低，从而导致公司2016年度收入下滑。”