“脱欧”给英国地产基金重重一击

英国房地产投资基金告知投资者暂时不能赎回

标准人寿宣布，“出售房地产资产是一个费时的过程”

马克·科蒂斯(Mark Curtis)是亨德森集团(Henderson Group)发起的资产规模达39亿英镑(约合51亿美元)的英国商业房地产投资基金的一位投资者。在英国脱欧公投前几天，他就想着将自己的投资赎回。但他随即又改变了主意，他劝说自己英国会留在欧洲，地产市场也将继续保持繁荣。

6月24日，家住布里斯托、在IT行业工作的科蒂斯一觉醒来，就听到和他想象的截然相反的公投结果，他再一次有了出售基金的想法。不过，他又一次决定暂缓行动，因为他认为最好不要在市场下跌时抛售。但之后，就有一些房地产基金不再允许投资者赎回其投资的消息传来，这个消息令他坐立不安。

“一听说有些房地产基金暂停赎回，我就下达了出售指令，以便赶在亨德森采取行动之前抢先赎回，”作为其养老金计划而在亨德森投资金额高达5位数的科蒂斯说，“不幸的是，在我的交易执行过程中，亨德森也暂停了赎回。”

亨德森是英国脱欧公投后暂停房地产基金赎回的7家英国资产管理公司之一。与美国的共同基金一样，该基金为开放式基金，也就是说投资者一般可以随时赎回投资，根据基金所持资产的现值分得其应有的一份。

在脱欧公投后，许多投资者都希望退出在英国房地产基金中的投资。基金管理公司担心，他们手中用来应对正常赎回的现金会很快告罄，这将迫使他们快速出售其资产组合中的办公楼、购物中心和仓库等，导致资产的缩水。

在公投结果公布的当天，亨德森将资产价值下调了4个百分点。包括安本资产管理公司(Aberdeen Asset Management)和 M&G投资公司(M&G Investments)在内的其他一些资产管理公司也采取了相同措施，这就意味着期望立即出售资产的投资者必须接受损失。不过，这些措施也没能阻挡住投资者赎回的步伐。购买了其他基金的财富管理公司和基金公司也快速行动，降低客户对此类资产的敞口。到了7月4日，英格兰的标准人寿暂停了其29亿英镑的房地产基金的交易。

另外6家基金管理公司也迅速跟进。根据规定，基金公司暂停交易的行为必须每28天审核一次。“出售房地产资产是一个费时的过程。”标准人寿在宣布这一行动的公告中指出。

英国金融行为监管局新任首席执行官安德鲁·贝利(Andrew Bailey)对于基金公司允许投资者在短时间快速赎回投资的做法是否恰当表示质疑，一般来说，基金所持有的资产通常需要3个月或更长时间才能售出。安本资产管理公司的首席执行官马丁·吉尔伯特(Martin Gilbert)在接受彭博电视采访时指出：“我们的流动性资产不匹配。”他建议最好只允许房地产基金的投资者每月只能赎回一次。

与其他基金管理公司不同的是，吉尔伯特所掌管的安本资产管理公司指出，他们暂停赎回的做法只会持续几天，为的是给投资者时间改变想法、继续通过安本进行投资。7月13日，安本旗下的基金开始恢复交易。不过，继先前下调基金资产价值之后，安本再次将其基金所持资产的价值下调了17%。

去年，美国的一家持有垃圾债券的共同基金Third Avenue Focused Credit Fund 在获得美国证券及交易委员会(SEC)批准后也采取了类似的暂停交易措施。英国的房地产基金以往也出现过问题。在2008年金融危机期间，英国房价下跌幅度高达40%，基金暂停交易和缺少流动性也是重要的助推因素。

这一次，基金管理公司没有等到山穷水尽之时就提前采取了行动。至少有一半的基金公司，包括标准人寿、亨德森和安本的资产负债表中仍有现金。即使如此，基金管理公司已经聘请房地产经纪出售其所持的物业，特别是位于伦敦的办公楼。海外投资者是最有可能的买家。

来自布里斯托的投资者科蒂斯说，他觉得他可能会亏损。他说：“我明白，我也想套现退出，因此，我们是给基金公司制造麻烦的一分子。我还有一个担心是，如果基金重新开始交易，若人人到时都想赎回投资，基金公司有足够的现金吗?”

总之 房租显著上涨让一些租户认为买房更划得来，而黑石集团正在部分市场中削减出租房的库存，以期从房价涨势中获利。