中投证券：华夏幸福强烈推荐评级

　　中投证券：华夏幸福强烈推荐评级

　　公司公告与伙伴公司等签署合作协议，下属子公司签署OLED项目投资协议等。

　　投资要点：

　　区域布局上首入珠三角，并通过收购及增资方式获取本地服务商既有优势迅速增强区域招商和产业拓展能力。2016年5月底公司签订合作备忘录拟参与江门高新技术产业开发区、江海区产业新城政府和社会资本合作项目，委托区域占地面积约24.8km2，这是公司首次进入珠三角区域。7月4日公司拟与深圳市伙伴房地产经纪有限公司（简称“伙伴公司”）等签署协议，通过收购及增资的方式取得伙伴公司60%股权。强大的招商能力是公司在城市群周边发展产业新城的重要依托，对于新入的珠三角区域合作关系初立，产业导入无疑会是短期的短板，而伙伴公司在珠三角较强的客户资源和招商能力则很好的弥补了这一不足，加速公司在珠三角区域的业务扩张，同时配合华夏幸福产业新城业务扩张将伙伴公司“产业+大数据”业务协同向全国拓展。

　　伙伴公司自2003年设立以来致力于珠三角区域的制造业产业招商和促进，具有较为强大的产业招商/租能力，目前已经构建了从投资咨询、顾问策划、营销推广、招商代理、园区运营的综合服务平台，在深圳、东莞开设了近70家线下服务机构，有近千人的招商团队。为超过100万家企业客户提供专业的投资办厂选址咨询服务。其下属伙伴行网络科技公司，2010年进入工业地产互联网行业，致力于打造工业地产网络平台，下属中工招商网目前已积累200多万条产业需求数据，百度收录页面超过200万条。根据协议，16 -17、18年前伙伴公司为华夏幸福成功招商引资落地项目应不少于10、25个，签约投资额》10、25亿元，19年及以后年度年递增30%；线下推广要求，16-18年线下门店在在珠三角其他区域/环北京及长三角区域分别布局20个，全国其他重点城市布局50个； 17年应完成》800个潜在可招商落地或战略合作的产业企业/项目资源储备，实际落地30个/签约投资30亿元；18年起年递增20%。

　　产业发展模式突破，携手昆山国显光电加码OLED产业。日前公告公司拟在固安、霸州分别投资建设第6代AMOLED面板生产线和年产8000万片OLED显示模组项目，前者总投资约300亿元，其中落地投资额约258亿元，后者总投资约60亿元，其中落地投资额约41.2亿元，公司投资分别不超过40/10亿元，项目力争18年底投产。OLED是继液晶显示之后的新一代主流显示技术，契合智能终端轻薄、节能、柔性的发展趋势，AMOLED技术优势凸显，特别是轻薄，低功耗以及柔性的技术优势能够满足移动终端产品对待机时间，产品便携度的要求。我们认为技术升级趋势已成，下游市场需求旺盛，国产大规模替代国外厂商也是未来趋势。公司获益：1）产业发展服务收入，公司预计固安/霸州分别可实现产业发展服务费收入约116.1/18.54亿元； 2）促进产业集群的形成，2014年以来固安新兴产业示范区已有鼎材OLED有机发光材料产业化项目、京东方“京东方触控一体化显示模组项目”等具有较高技术水平和代表性项目入驻园区。本项目的投产有助于进一步吸引OLED领域上下游企业落户固安新兴产业示范区。3）待项目投产后可分享项目收益，增加公司营业收入，这也是我们跟踪公司以来首次看到公司拟大规模资金投入园区的产业项目。利用公司在产业园区建设中的资金、政策等优势帮助国显光电在园区的OLED项目迅速投产，分享高增长行业的红利，有可能获得远超产业发展服务的收益。

　　产业新城落地海外，模式输出取得实质性进展，并且所在区域都是位于大城市群近郊，顺应当地快速的城镇化和工业化趋势，发展潜力较大。继年初先后与印度尼西亚AS公司、印度哈里亚纳邦政府建立合作以来，在国外合作开发产业新项目取得阶段性进展。1）首个海外产业新城落地印尼：在印尼约定与当地AS公司合作开发万丹省唐格朗县内巴沙凯密斯项目，距其首都雅加达市中心约30km，距雅加达国际机场20km，大雅加达及周边地区人口规模超3000万人，过去十年间人口年均增长率3.98%，是东南亚地区规模最大的城市群。华夏印尼负责投入资金对合作区域进行开发建设和管理，AS公司负责按照双方约定的开发进度依法按照商定价格供地（预计合作区域在未来10年内将拥有不少于500公顷的净地进行工业、住宅、商业地产开发）并协助华夏印尼对合作区域进行开发建设和管理。2）印度：华夏新加坡公司与印度哈里亚纳邦政府、哈里亚纳邦工业和基础设施开发公司（简称“HSHDC”）建立战略合作关系，拟开发Sohna及Manesar地块范围内的合计约l0.6km2土地，并在不少于4个月（经协商可延长）的排他期中由华夏新加坡启动在合作区域的尽职调查。合作区域位于哈里亚纳邦古尔冈市，古尔冈地处印度首都南部30km，是印度第三大资本流入城市、北部区域重要的商业和经济中心，也是印度人均收入第三高的金融工业中心城市。

　　“产业新城”模式畅享核心城市产业及人口外溢红利。依靠独特“产业新城”模式形成壁垒，排他性地拥有中国最具发展潜力的城市群核心城市周边区域的独家开发权。截至目前，受托开发区域3300km2，其中环京津冀区域2400 kmz、长三角区域550 km2、长江经济带的川鄂及沈阳等286km2，新进入珠三角25 km2。公司陆续通过PPP模式与地方政府合作，凭借强大的招商能力在核心城市周边区域拓展产业建设新城，承接人口转移和产业外溢，有望成为后城镇化进程中大城市向周边郊区/卫星城拓展这一过程中最受益的公司。

　　志在千里，大有可为！战略布局京津冀、长三角、珠三角三大经济圈和长江经济带和一带一路，业务模式优化，产业新城加速扩张，业绩与估值双赢。作为独特的园区开发运营商投资价值有别于传统房企，长期价值发掘与提升值得期待。预测16-18 EPS 2.17/2.85/3.66元，对应PEll/9/7倍，6个月目标价35元，再次“强烈推荐”。

　　风险提示：OLED产业资金密集，更新换代快，产品面临降价和被替代的风险：京津冀一体化不及预期，产业发展的不确定性：布局及投资过大的风险。