手把手教你学理财-当股东不如做房东：家外有“家”

个案背景：

赵先生是一家公司的高级管理人员,除了一套已经拥有产权的130平方的住房以外,另有家庭积蓄40万元。这几年,为了确保家庭资产的增值,赵先生炒过股,参与过民间借贷,但由于股市一度走低,民间借贷又经常遇到“借钱容易要账难”等问题,结果不但没有使家财增值,反而出现了一定幅度的缩水。赵先生认为：目前高收益、低风险的投资渠道几乎无处可寻,存银行又对较低的利率能否抵御物价上涨带来的贬值风险心存顾虑,联想到中国人特有的“置业”情结,他便产生了转向房产投资的想法。但赵先生对房地产投资可以说一窍不通,有点“老虎吃天,无从下嘴”的感觉,为此他特意找到专业理财师为他指点迷津。

理财师投资分析：

近年来,百姓的投资渠道逐步拓宽,但真正能够确保家财增值、并且年收益高于银行贷款利率的项目可谓凤毛麟角。多数家庭购买国债、参加储蓄的年投资收益率一般在2%左右,有的还因投资不当造成收益的“负增长”。所以,赵先生在炒股这条路走不通的情况下,及时寻求其他收益高的投资渠道无疑是明智之举。这几年,我国的房地产市场一直呈现了波浪式升温的势态,留意一下身边的朋友,谁要是在几年前独具慧眼多买了套房子,其房产升值带来的收益肯定让你羡慕不已。现在房价虽然稳步攀升,但除了一些被刻意炒作、房价短期内已经大幅攀升的地区或地段以外,只要投资得当,选准潜力位置,应当说投资房产还是有钱可赚的。赵先生家底殷实,完全可以在有住房的基础上,根据自己的情况再适当购置住宅商品房、二手房或沿街商业房,体验一下家外有“家”、坐收房租的惬意感觉。

理财师投资建议：

方案一：购买住宅商品房

避开房价较高的黄金地段,如果商品房的均价为2200元/平方（按中小城市或大城市郊区房价标准）,以现有40万元积蓄可购买3套60平方的两居室新住宅房或竣工五年内的二手房,然后以每套每月500元的租金对外出租,则三套房子的年房租总收入为18000元,租房的年收益率为4.5%（在所购商品房周围有CBD或白领客户较多的情况下,房租收益还会相应提高）。另外,如果本年度该地区房产价格上涨5%,则赵先生的投资总收益会接近10%。

方案二：购买沿街商业房

沿街商业房的售价一般会在每平方4000元以上,虽然价格较高,但租金也会水涨船高。如果商业房的售价为每平方5000元,40万元可以购买两套40平方的门面房,每套月租金为1000元,则每年租房的收益为24000元,实际年收益率为6%。本年度该地区房产价格如果上涨5%,则投资总收益会达到11%。

方案三：借鸡生蛋,加大投资“砝码”

以现在自住的房产作抵押,可以从银行获得贷款20万元,加上40万元的积蓄,可以购买40～50平方的沿街商业房三套。其房租总收入为：3套×1000元×12个月=36000元,扣除20万元的贷款利息20万元×4.77%年利率=9540元,则赵先生的实际投资收益为36000元-9540元=26460元,投资总收益率达到6.6%。考虑房产升值的收益,这种“借鸡生蛋”投资法的总收益接近12%。

方案四：购买期房

通常楼盘在前期发售时,价格会较优惠,随着建筑期不同,售价会逐渐提升,到现楼时价格会更高。所以,在有了一定的房产投资经验以后,不妨进行一下“短线”炒作,在楼盘内部认购时,交纳押金订好房子,在签订正式购房契约或现房出售时再将房子倒手卖掉。如果位置选得好,时机把握得准,这种短线“炒房”的收益会达到15%以上。

投资房产的具体步骤一般是：确定房产位置———进行询价和比较———达成购房意向———签订协议或办理过户手续———对外租赁收取房租———房产价格攀升到一定价位时抛出。房产出售后可以落袋为安,也可以开始新的投资循环。另外,除了自己对购房、租房进行亲自操作以外,没有时间和经验的投资者还可以请专业的房产经纪人为你当好参谋,办理过户、招租等手续；已经开办“房屋银行”的地区,还可以将购来的房子存入“房屋银行”,坐享利息。

注意事项：

１.减少买房成本,增大盈利空间

购买新房也好,二手房子也好,首先要最大限度地掌握房源信息。可以通过规模大、信誉好的中介机构寻找适合自己投资的房源,也可以在报纸的“百姓广告信息”栏和当地房产网站,以及电视、广播电台等媒体发布个人求购信息,求购信息尽量简单明了,比如：“求购中心路以西、20万元以内、三楼以下、水电暖齐全住房一套,联系电话××。”这样,对购房信息进行广而告之,你就占了买房的主动权,面对众多送上门的售房信息,可以对房价、位置、面积等因素仔细比较,综合衡量,优中选优。

２.选好地段是确保收益的关键

在房地产业界有一句话投资的“至理名言”：第一是地段,第二是地段,第三还是地段。由此可见地段、位置在房产投资者眼中的分量。投资房产的目的是为了获取较高的房租以及获取房产的升值收益,因此购买住宅房应充分考虑生活环境和人文环境,避免因空气噪音污染、物业管理存在缺陷等因素影响租金收入和房产升值；沿街商业房更要考虑升值潜力的问题,该地段的商业环境、周围的城建开发进度、该地区的经济“指数”等因素均应作为实际投资的重要参考。

３.出租住房要算细账

房子买来后,你可以用买房的办法发布出租信息。对于求租者首先要查验身份证件,然后签订租房合同或协议,让对方预交半年以上的租赁费,防止因短期退租影响租房收益的稳定性；租房合同最好一年一签,因为近年来房租“行情”呈上升之势,签订时间太长,如果行情继续上涨,必然会影响租房收益。在出租房屋时,还要注意选择信誉好、素质高的租客,以免因租金拖欠、抗租等引起纠纷。

４.购买房产须防欺诈

购买新房应看房产开发商的信誉、资质以及各种手续是否完备；购买二手房应选择三证（房产证、地产证、契证）齐全的住房,房产证是房屋的所有权证明,应必不可少,如果没有地产证、契证,应考虑将来补办证书的费用以及将来卖房时对房价的影响,适当压低二手房价格。为了减少麻烦,在房产交易、租赁过程中,你可以找一个房产专业的律师,对签订合同、付款等投资行为进行把关,确保房产投资的稳妥。

如果你是和赵先生一样的高级白领,或拥有一定积蓄、希望寻求收益高的投资渠道,在当地房地产市场具有良好发展前景的情况下,你不妨参考这个个案进行适度投资。想想看,如果你手中的钱以每年10%的速度增长,考虑收益再投资的复利因素,相信你离成为“百万富翁”的日子已经不远了！