上海临港 新消息：上海市属优质园区平台，科创中心建设标兵

　　上海临港最新消息：上海市属优质园区平台，科创中心建设标兵

　　类别：公司研究 机构：安信证券股份有限公司 研究员：陈天诚 日期：2017-06-27

　　两次资产注入，实现集团上海四个园区上市。公司原名自仪股份，是由上海临港集团旗下专业从事产业载体开发运营的上市公司1）2015年底首次注入，实现借壳上市：首批注入上市公司的园区资产包括松江、康桥、南桥3个园区资产。临港集团注入时承诺5年内注入漕河泾和浦江两个园区，以及在3年内将已处于筹建阶段的桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区注入上市公司平台，以解决同业竞争问题。2）2016年6月，集团首次履行上市时承诺。上市公司通过本次交易新增浦江园区项目，获得98.4万方的权益可租售建面。根据公司年报，本次拟注入资产2016年实现归母净利润为1.09亿元，按本次交易价格计算PE 15X，低于上市公司今年以来平均水平。

　　业绩亮丽，在手188万方优质园区资源。根据公司2016年年报。公司共实现营收18.0亿元，同比+12.1%（一季报同比+494%）；归属于上市公司股东的净利润4.03亿元，同比+20.2%（一季报同比增16倍）；截至年末，公司在开发面积91万方，土地储备63万方，公司总在租面积34.5万方，合计拥有优质园区可租售资源188万方。

　　背靠临港集团，上海“自贸区”和“科创中心”建设的战略主体。上海临港产业区是上海规模最大的产业开发项目，待开发资源最丰富，承接重大战略性项目的可能性最大。临港集团是唯一市属园区地产集团，是临港产业区及漕河泾开发区的开发主体。作为是上海建设“全球科创中心”和“自贸区”战略的重要载体。根据公司公告，临港集团目前从事土地一级开发业务，代政府行使相关非市场化业务职能。

　　公司土地获取与集团行政职能密不可分（与一级开发及招商引资、园区规划联动），潜在资源可观。

　　投资建议：“特斯拉落户临港产业区”的传闻，特斯拉方面也有透过媒体回应，但目前中方尚未有任何代表发布正式公告，也不明确落地具体位置。6月22日晚，公司发布公告称截至目前，本公司未与特斯拉公司进行过接触，亦未与特斯拉公司就其在中国建厂事项有合作意向，并且未签署任何协议。

　　我们不妨作两方面假设，1、假设特斯拉如传闻落地：公司除了有土地资源增值和租金增值预期外，也存在股权合作的预期。但由于之前合资车企主要是车企之间的股权合作，比较少车企和非车企合作，如若参与特斯拉合资公司投资，对公司业绩贡献弹性非常可观。若未有参股合资公司，上市公司是集团主要二级开发主体，未来预计将参与到特斯拉整车厂的规划、设计、建设中去，是本次投资的最大受益者之一。2、本次传闻并无实质进展：目前特斯拉已经官方回应正与上海市政府探讨建设工厂的可能性，即便落地进展不如预期，仍并不能否认临港产业园在全国有独一无二的价值，相信市场对该区域土储价值会有重新认识，值得持续跟踪。

　　风险提示：国企体制僵化，业务推进缓慢，资源获取能力低于预期。